Baudouin en Bruno Moerman , Geassocieerde notarissen te Kortrijk

 

Baudouin en Bruno Moerman

Geassocieerde notarissen te Kortrijk

 

Baudouin en Bruno MOERMAN, Geassocieerde Notarissen

Louis Verweestraat 6
8500 Kortrijk
Tel. (056) 22.39.51
Fax. (056) 22.81.31

BVBA
BTW BE 0677544703
RPR Gent afdeling Kortrijk
Verzekeringen van het Notariaat cvba

 

15 oktober 2018

Als koppel een woning kopen is een grote stap die gepaard gaat met veel verantwoordelijkheden. De aankoop van woning is dan ook vaak de grootste investering in het leven van een persoon. Maar wat als de relatie op de klippen loopt en partners elk hun eigen weg willen inslaan? Wat is zijn de gevolgen voor de woning?

(Ex) partners hebben verschillende mogelijkheden als het op hun woning aankomt. Ten eerste kunnen ze kiezen om de woning te verkopen. Met de opbrengst van de verkoop zal de hypothecaire lening bij de bank afbetaald kunnen worden. Wat overblijft, zal verdeeld worden tussen de (ex)partners in verhouding tot hun eigendomsrechten. De partners blijven in zo’n geval elk hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de hypothecaire lening tot de woning effectief verkocht wordt. Een tweede oplossing bestaat er in dat één van de partners de woning overneemt. Hiervoor zal de overnemende partner een overnameprijs moeten betalen aan de partner die vertrekt. De overnameprijs wordt berekend op basis van de huidige verkoopwaarde van de woning… en juist het bepalen van deze waarde kan leiden tot verhitte discussies. Partners die het niet eens zijn over deze waarde, kunnen een expert aanstellen om de woning te schatten. Een onafhankelijke schatter kan bijvoorbeeld soelaas bieden.

Opgelet, het komt wel eens voor dat partners een woning met een ongelijke inbreng kopen of dat de ene partner doorheen de jaren wat meer in de woning heeft geïnvesteerd dan de andere (bv. door bepaalde werken uit te voeren op eigen kosten). Ook dit zijn factoren waar men rekening mee zal houden bij de verkoop of bij het berekenen van de overnameprijs. De partner die de woning overneemt, zal de toekomstige kapitaalaflossingen en de interesten voor zijn rekening nemen. Hij of zij zal immers de enige kredietnemer worden.

Geraken de (ex) partners het niet eens over de vraag wie de woning overneemt, dan zal het mogelijks tot de rechtbank komen. De rechter zal hierbij rekening houden met de belangen van de partijen en de kinderen. Het feit dat een partner bv. zijn beroep uitoefent in de woning kan hierbij een rol spelen.

Ten slotte kunnen ex-partners kiezen om toch de woning in onverdeeldheid te houden, dus beiden mede-eigenaar te blijven.

En de ‘miserietaks’?
Bij het regelen van het lot van de woning bij een breuk komen er verschillende kosten bij kijken. De partners verdelen immers hun eigendomsrechten en hun verbintenissen bij de bank moeten herzien worden. Bovendien moeten er bij de verdeling van de eigendom registratierechten betaald worden (de ‘miserietaks’). Voor feitelijk samenwonenden bedragen deze rechten altijd 2,5% van overeengekomen waarde van het goed, zoals blijkt uit de akte (opgelet, als de reële verkoopwaarde hoger is dan de waarde vermeld in de akte, zullen de registratierechten op de reële verkoopwaarde van het goed geheven worden). Gehuwden en wettelijk samenwonenden “genieten” van 1%, maar voor wettelijk samenwonenden gelden een aantal voorwaarden om onder de 1% registratierecht te vallen: het wettelijk samenwonen moet minstens één jaar geduurd hebben en bovendien moet de verdeling van het onroerend goed gebeuren binnen de drie jaar na de beëindiging van de wettelijk samenwoning.

En vergeet de verzekeringen niet!
Na een relatiebreuk moeten een aantal verzekeringen zoals bv. levensverzekeringen en de brandverzekering opnieuw bekeken worden. Laat die niet onder het stof liggen, want dat kan verregaande gevolgen hebben als er ooit iets misloopt. Had je elkaar als legataris aangesteld in een testament? Dan bekijk je dit beter ook met de notaris. Een aangepaste samenlevingsvorm vraagt met andere woorden dus aangepaste documenten.

Wil je meer informatie over de verdeling van goederen als echtgenoot, wettelijk samenwonende of feitelijk samenwonende? Dan laat je je best ook informeren door een notaris.

Bron: Fednot

10 oktober 2018

Dankzij de nieuwe technologieën komt er in de notariskantoren extra tijd vrij voor advies op maat van de cliënt. Het notariaat heeft in de afgelopen twee decennia sterk ingezet op digitalisering. Wat werd er zoal gerealiseerd en wat brengt de toekomst?

Ontdek alvast onze tools:

Bron: Fednot

8 oktober 2018

Als nieuwe eigenaar van een appartement, zal je worden uitgenodigd op de ‘algemene vergadering van mede-eigenaars’. Je bent immers méér dan gewoon de eigenaar van je privatieve kavel; je maakt ook deel uit van een mede-eigendom. Beslissingen over je eigen appartement kan je zelf maken, maar beslissingen en afspraken over het geheel van het gebouw mét de trappenhal, de lift, de tuin en alles dat erbij komt kijken… dat beslis je samen met de andere mede-eigenaars.

De vereniging van mede-eigenaars vervult een belangrijke rol in de werking van de mede-eigendom. De plaats om beslissingen de nemen en bepaalde belangrijke punten aan te kaarten is dan ook de jaarlijkse ‘algemene vergadering van mede-eigenaars’.

Iedere mede-eigenaar beschikt bij het nemen van beslissingen tijdens deze vergadering over een aantal stemmen. Het aantal stemmen per mede-eigenaar is afhankelijk van het aandeel van de mede-eigenaar in de mede-eigendom. Om geldig te kunnen beslissen, moet bij de aanvang van de algemene vergadering van mede-eigenaars meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn (of vertegenwoordigd zijn, want je mag je met een volmacht laten vertegenwoordigen). De aanwezigen moeten minstens de helft van de aandelen in de mede-eigendom bezitten. Vertegenwoordigen de aanwezigen 3/4de van de aandelen, dan kan de vergadering ook geldig beslissen (zelfs indien minder dan de helft aanwezig is). Lukt het niet om aan die vereisten te voldoen, dan komt een tweede vergadering samen binnen de 15 dagen (ongeacht het aantal aanwezigen of aantal vertegenwoordigde aandelen die er dan zullen zijn).

De algemene vergadering vindt in principe jaarlijks plaats binnen een welbepaalde periode. Je wordt er in principe 15 dagen op voorhand van op de hoogte gebracht via een aangetekende brief.

De beslissingen van de algemene vergadering moeten, afhankelijk van de beslissing, met bepaalde meerderheden genomen worden. Juist dat punt is in de praktijk vaak een probleem... Alle beslissingen worden - in principe - immers genomen met een ‘gewone’ meerderheid, maar sommige beslissingen hebben een zodanige impact, dat ze genomen moeten worden met een bijzondere meerderheid zoals een 2/3de, een 3/4de, 4/5de of zelfs een ‘eenparige’ meerderheid, hoe noodzakelijk deze beslissingen ook zijn om het gebouw in correcte staat te houden. Zo zal de meerderheidsvereiste voor een beslissing over het onderhoud van de tuin minder streng zijn dan de meerderheidsvereiste voor het afbreken en heropbouwen van een deel van het gebouw.

Omdat in het verleden werd vastgesteld dat strenge en zware meerderheidsvereisten als effect hebben dat noodzakelijke beslissingen over investeringen en werken vaak worden geblokkeerd (door bv. mede-eigenaars die blijvend weigeren om te investeren in onderhoud of herstellingen), heeft de wetgever beslist dat alle beslissingen waarvoor de 3/4de meerderheid nodig is, vanaf 1 januari genomen kunnen worden met een 2/3de meerderheid. Dat is dus een grote versoepeling en flexibilisering. De verloedering van het gebouw tegengaan is ook de reden waarom de algemene vergadering vanaf 1 januari 2019 meer aandacht zal schenken aan de ‘meerjarenplanning’: toekomstige buitengewone werken aan het gebouw zullen verplicht ter sprake moeten komen indien de syndicus van oordeel is dat het relevant is. Dit alles zal leiden tot een beter beheer van de staat van de mede-eigendom en het vermijden van torenhoge herstelkosten voor mede-eigenaars.

Moeten huurders op de hoogte worden gebracht van de beslissingen die genomen worden over het appartementsgebouw? Ja. De nieuwe wet verscherpt de verplichting van de mede-eigenaars om hun huurders op de hoogte te brengen van de beslissingen over het gebouw. Als mede-eigenaar ben je dus verantwoordelijk voor het doorsijpelen van de informatie naar de huurder van je pand.

Bron: Fednot

 
 

Baudouin en Bruno MOERMAN, Geassocieerde Notarissen

Louis Verweestraat 6
8500 Kortrijk
Tel. (056) 22.39.51
Fax. (056) 22.81.31

BVBA
BTW BE 0677544703
RPR Gent afdeling Kortrijk
Verzekeringen van het Notariaat cvba

 
Historiek

Historiek

Opvolgers van:
Erenotaris André Moerman

Verlofperiodes